Step33. 固定金利と変動金利のメリット・デメリットを確認しましょう

住宅ローンの金利のタイプは、“固定金利型”、“変動金利型”の2つに大別でき、さらに変動金利型の中には、一定期間の金利を固定しておく“固定金利期間選択型”があります。

固定金利タイプ	変動金利タイプ
全期間固定金利型	固定金利期間選択型	変動金利型
借り入れたときの金利が全返済期間を通じて変わらないタイプ ●メリット ・借入れ後に金利が上昇しても将来にわたり借入れ時の金利による返済額が確定 ・借入時に返済期間全体の返済計画が確定 ●デメリット ・借入れ後に金利が低下しても返済額が変わらない	「当初3年間○％」など、一定期間に固定金利が適用されるタイプ ●メリット ・固定金利期間中は返済額を確定できる ・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少 ●デメリット ・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加 ・借入時に固定金利期間終了後の返済額が確定しないので、返済計画が立てににくい	金融情勢の変化に伴い返済の途中でも定期的に金利が変動するタイプ ●メリット ・借入れ後に金利が低下すると、返済額が減少 ●デメリット ・借入れ後に金利が上昇すると、返済額が増加 ・借入時に将来の返済額が確定しないので、返済計画が立てにくい ・借入れ後に金利が急上昇した場合、未払利息※が発生する場合がある

このように、それぞれにメリット・デメリットがありますが、フラット35は契約時に、機構融資はお申込み時に返済終了までの金利が確定する長期の“固定金利型”ですので、将来にわたって無理のない返済計画がたてられます。

一方、“変動金利型”や“固定期間選択型”のローンは、返済途中でその時々の金融情勢によって金利が変わりますので、金利が上昇すると、返済額が大幅に増え、元金がほとんど減らないという可能性もあります。さらに、もし金利が大幅に上昇すると、元金が全く減らず、払うべき利息が返済額を上回り未払利息^※が発生するということも考えられます。

【参考】過去の変動金利等の推移
将来の金利を予測することは難しいですが、変動金利は、10年前には最高8.5％まで上がったこともあります。

(注) 1995年以前は都市銀行主要行における短プラ連動型の変動金利、それ以降は年銀行主行における3年ものの固定金利期間選択型の金利を掲載

※未払利息とは？

変動金利では、半年ごとに金利の見直しが行われます。また、毎月の返済額の見直しは5年ごとに行われ、見直し後の返済額は、変更前の返済額の1.25倍が限度とされているケースが一般的です。

将来金利が大幅に上昇し、毎月の「利息の支払額」が毎月の「返済額」を超えてしまった場合はその超えた分の利息の支払いは繰り延べられることになります。これを「未払利息」といいます。

さらに金利の上昇が続いた場合、5年ごとに行われる毎月の返済額の見直しは、変更前の返済額の1.25倍が限度とされていますので、未払利息が積み上がっていく可能性があります。

（1.25倍を超えた未払利息は支払わなくてもよいわけではありません！ご注意ください！）

それでは、未払利息が発生するケースについて、具体例をあげてみてみましょう。

借入額：2,000万円　　返済期間：35年　　返済方法：元利均等、毎月払い
融資金利：当初3年間固定2.25％
※年間0.5％（半年に0.25％）ずつ金利が上昇すると仮定します。
※固定金利期間終了後は変動金利を選択するとします。
変動金利では返済額が5年ごとに見直され、見直し時の返済額は1.25倍が限度となります。