1-2. 「重要事項説明書」のチェックポイントは？

以下に重要事項説明書の主なチェックポイントを記載します。疑問点があれば納得できるまで宅地建物取引主任者に質問しましょう。

都市計画により、以下の区域が指定されていますので、敷地がどの区域に入っているか確認しましょう。

住居系、商業系、工業系の3つに大別され、全部で12種類あります。

用途地域によって、建てられる建物の用途、容積率や建ぺい率の限度、高さ制限等が異なりますので、敷地の用途地域を確認しましょう。

都市防災の観点から、市街地については、防火地域、準防火地域が指定されています。

これらの地域では、建物の階数や建物の面積によって、耐火建築物や準耐火建築物とすることが義務づけられています。

建ぺい率の限度は、用途地域、都市計画に応じて、30,40,50,60,70,80のいずれかで定められています。角地の場合や、防火地域内の耐火建築物の場合は緩和措置があります。

容積率の限度は、住居系地域では、50,60,80,100,150,200,300,400,500のいずれかで定められています。敷地の前面道路の幅が12m未満の場合、道路の幅に応じて容積率が下がることがあります。

用途地域や前面道路の幅によって、建てられる建物の各部分の高さが制限されます。

また、第1種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域では、建物の高さの限度は10mか12m以下に制限されています。

建築基準法上、建物の敷地は、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという条件（接道義務）があります。この条件を満たしていないと、建物を建てることはできません。

接道義務を満たしていない土地に建物を建てるために、新たにそれぞれの区画に接した幅員4ｍ以上の私道をつくり、建築基準法上の道路として特定行政庁の指定を受けることができます。　これを位置指定道路と言います。

位置指定道路は、通常、隣接する敷地の所有者が所有権（持ち分）を持ち、道路の舗装や側溝敷設などは所有者が行うことになります。位置指定道路内には建物や塀を作ることはできず、位置指定道路の廃止や変更も制限されます。

道路には公道と私道があります。公道は国や地方公共団体が管理し、一般の交通のために使用される道路です。私道は個人が所有する土地を通行に使用しているもので、管理も個人が行います。

売買する土地の一部に私道が含まれている場合、または売買する土地が接する私道の共有持分も土地と一緒に売買する場合、これらを私道負担といいます。

私道負担がある場合は、重要事項説明書にその面積や位置が記載されます。

いったん契約を締結すると、簡単には契約を取り消すことはできません。

住宅ローンが利用できない場合や、自分の都合で購入を止めたい場合、契約はどうなるのでしょうか。重要事項説明書にはこれらについての取り決めが明記されています。ただし、一部の事項については明記されておらず、買主自らが付加する必要があります。

買主は手付金の放棄、売主は受け取った手付金の倍返しというペナルティを払うことで契約を取り消すことができます。ただし、いつまでも契約が取り消せる状態では、お互いに損害を受ける可能性があるため、通常、売主と買主が話し合って手付け解除が可能な期日を定めます。具体的な期日は、「相手方が契約の義務の履行に着手する前」とすることが多いようです。

買主が住宅ローンを利用して代金を支払う場合、その融資を受けられないときは、一定期間内であれば買主がペナルティー無しに売買契約を解除できるという特約です。

宅建業者が買主に住宅ローン等のあっせんをする場合には、「金銭の貸借（住宅ローン）のあっせん」の欄に、あっせんする住宅ローンの取扱金融機関名、融資額、融資期間、利率等が記載されています。

所定の期日を過ぎても買主が購入代金を支払わない場合や、引渡日を過ぎても売主が物件を引き渡さない場合など、売主または買主が売買契約に基づく義務を履行しない場合、相手方は、催告のうえ売買契約を解除することができます。

宅建業者が買主に住宅ローン等のあっせんをする場合、あっせんする住宅ローンの取扱金融機関名、融資額、融資期間、利率、返済方法、保証料、手数料を記載します。

なお、この融資が成立しない場合に、売買契約がどうなるかについては、「契約の解除に関する事項」 の「融資利用の特約による解除」の欄に記載されています。

マンションの重要事項説明書については、以下の項目についてもチェックが必要です。

マンションの各区分所有者が敷地の所有権を共有する場合は「所有権」ですが、マンションの各所有者が敷地の所有者から「地上権」や「賃借権」の設定を受ける場合もあります。

敷地の権利が「所有権」以外の場合には、敷地所有者から利用の承諾を得た利用契約（地上権や賃借権設定契約）の内容を確認しましょう。

マンションは、各区分所有者の住戸である「専有部分」と、建物の玄関や共用廊下等の「共用部分」があります。この「共用部分」の範囲、権利関係、利用方法等については、管理規約で定められていますので、内容を確認しましょう。

「専有部分」の利用等は、本来各区分所有者が単独で自由にできるものですが、マンションは多数の区分所有者が共同生活を行う場でもあるため、専有部分であっても一定のルールに従って利用することが義務付けられています。

具体的には、事業用としての利用の禁止、フローリング工事、ペットの飼育、ピアノ使用等の禁止又は制限等が管理規約で定められていますので、内容を確認しましょう。

本来、各区分所有者が共用すべき敷地や共用部分の一部について、特定の人に「専用使用権」を認める約束をする場合があります。

例えば、駐車場、バルコニー・テラス、専用倉庫、専用庭等について、誰がどのような専用使用をするのか、またその専用使用にあたり対価の支払いがあるのか等について管理規約で定められていますので、内容を確認しましょう。

マンションの経済的、機能的な価値を適正に維持していくためには、長期的な修繕計画を立て、必要な修繕積立金を積み立てて、計画的に修繕を行っていくことが必要です。

管理規約で、修繕積立金の使用目的、管理費との区分経理、積立方法、負担割合、積立金の取り崩し方法（管理組合の集会の議決事項になっているか）等を確認しましょう。

中古マンションの場合、売主が修繕積立金を滞納していると買主が支払い責任を負うことになるので、売主だけではなく、管理組合にも滞納が無いかどうかを確認しましょう。

管理費は、共用部分にかかる電気代、清掃費用等に充当するために区分所有者が毎月負担する経費です。管理費の支出項目、負担割合、支払い方法等を管理規約で確認しましょう。

管理をどこに委託しているのか、委託している業務内容、委託手数料等も確認しましょう。 中古マンションの場合、売主が管理費を滞納していると買主が支払い責任を負うことになるので、売主だけではなく、管理組合にも滞納が無いかどうかを確認しましょう。